İçeriğe geçmek için "Enter"a basın

Taşınmaz satışında vergi sürprizi yaşamayın

Günlük hayatta gerçekleştirdiğimiz bazı işlemler, bizleri vergi kanunları karşısında “mükellef” konumuna getirebilir.

Sahip olduğumuz konutu veya işyerini satmamız, farkında olmadan bizlere vergi mükellefi kimliği kazandırabilir. Eğer bu kimliğin farkına zamanında varır ve yükümlülüklerimizi zamanında yerine getirirsek herhangi bir vergi cezası ile karşılaşmayız.

İşte size, kötü sürprizleri önlemek adına bireylerin sahip olduğu taşınmaz satışlarının vergi kanunları karşısındaki durumuna ilişkin önemli ipuçları.

Taşınmazlar 5 yıl içinde satılırsa gelir vergisine tabi

Gelir Vergisi Kanunu uyarınca sahip olunan taşınmazların, edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satışından elde edilecek kazanç, değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. 5 yıl geçtikten sonra satılırsa kazanç vergiye tabi olmaz.

Eğer gayrimenkul 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak 4 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilir.

Gayrimenkuller bedelsiz olarak edinilmişse bunların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmez.

Taşınmaz satış işlemi çoğalıyorsa ticari kazanç doğabilir

Özellikle arsa karşılığında elde edilen konutların satış işleminin gelir idaresince ticari kazanç olarak değerlendirildiği görülmektedir. Taşınmaz satış işlemi çoğalıyorsa, artık değer artış kazancından değil, ticari kazançtan bahsedilmektedir. Yani hiç farkında olmadan bir müteahhit gibi gelir vergisi mükellefi olmanız istenebilir.

Gelir idaresi, değer artış kazancı – ticari kazanç ayrımını yapabilmek açısından bazı unsurlar üzerinde durmaktadır. Birincisi, “faaliyetteki devamlılık” unsurudur. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı, bir meslek halinde sürdürülüyorsa kazanç ticari kazançtır. İşlem sayısındaki çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. Buna da “yılda tekerrür veya olayda tekerrür” denir.

İkinci unsur ise “satış amacı”dır. Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacı ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.

Üçüncü ve son unsur ise “ticari organizasyon”dur. Eğer satış işlemleri bir ticari organizasyon oluşturularak yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilir.

Taşınmaz satış işleminde katma değer vergisi

Taşınmaz satış işlemi değer artış kazancı olarak değerlendiriliyorsa katma değer vergisinin konusuna giren bir işlem olmayacaktır. Ancak ticari kazanç kapsamında bir değerlendirme yapılıyorsa satış tutarı üzerinden katma değer vergisi hesaplanması gerekmektedir.

Taşınmaz satış işleminde tapu harcına dikkat

Harçlar Kanunu uyarınca taşınmaz satış işlemi tapu harcına tabidir. Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 16.5 oranında alınır. Tapu harcı, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır. Ancak bu değer gayrimenkulün işlem tarihindeki emlak vergisi değerinden düşük olamaz.

Daha düşük beyanda bulunulması ve bunun idarece tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak (hesaplanacak vergi ziyaı cezasının yüzde 25’i oranında) tahsil edilir. Tapu dairelerinin ve bankaların sürekli gelir idaresine bildirimde bulunduğu anımsanırsa ceza ile karşılaşmamak için gerçek değerler üzerinden tapu harcı ödenmelidir.

Peki düşük beyan edilen satış değeri herhangi bir ceza ile karşılaşmamak için daha sonra yükseltilebilir mi? Evet mümkündür. Bu konuda, eski de olsa Maliye Bakanlığı’nın genelgesi vardır ve tapu değeri pişmanlık beyannamesi ile arttırılabilir. Bu kapsamda başvuru süresi 31 Mayıs 2011 tarihine kadar uzatılan 6111 sayılı kanun hükümlerinden yararlanmak da mümkündür.

Yahya Arıkan