İçeriğe geçmek için "Enter"a basın

Gayrimenkullerle ilgili vergi avantajları

SIFIR ORANLI EMLAK VERGİSİNDEN KİMLER YARARLANABİLİYOR?
1- Geliri sadece kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından, örneğin SSK (4/a), Bağ-Kur (4/b) ve TC Emekli Sandığı’ndan (4/c) aldıkları emekli aylığından ibaret olanlar ile bunların dul ve yetimleri,
2- Hiç bir geliri olmayan ev hanımları ve işsizler,
3- Gaziler,
4- Engelliler,
5- Şehitlerin dul ve yetimleri,
“indirimli (sıfır oranlı) emlak vergisi” uygulamasından yararlanabiliyorlar.

‘EVDE BIZZAT OTURMA’ ŞARTI VAR MI?
İndirimli emlak vergisi uygulamasından yararlanabilmek için konutta “bizzat oturma” koşulu aranmıyor. Bu nedenle, sahip olduğu tek konutu kiraya verip, başka bir konutta kira ile oturanlar da diğer koşulları taşımaları halinde, emlak vergisi ödemezler.

200 M2 VE TEK KONUT KOŞULU
İndirimli yani “sıfır oranlı” emlak (bina) vergisi avantajından, Türkiye sınırları içinde;
1. Brüt alanı 200 m2’yi aşmayan,
2. Tek konuta sahip olanlar (intifa hakkına sahip olunması dahil),
yararlanabiliyorlar.

YENI ALINAN EVIN 5 YILLIK VERGI MUAFIYETI VAR
Konut olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin, emlak vergisi değerinin 1/4’ü, inşaatlarının sona erdiği yılı izleyen yıldan itibaren 5 yıl süre ile emlak vergisinden muaf oluyor (Emlak Vergisi Kanunu, Md.5).
Bu binaların el değiştirmesi halinde, yukarıdaki muaflık kalan süre için de uygulanır.

NERIMAN TEYZE EVINI SATTI, VERGISI VAR MI?
Sadece ev değil, büro dükkan, mağaza, arsa ve arazilerin edinme tarihinden itibaren “beş yıl içinde” elden çıkartılmasından doğan kazanç “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi.

Buna göre, Neriman Teyze’nin 14 Şubat 2009 tarihinde 210 bin liraya satın aldığı evi, 16 Mayıs 2012’de 350 bin liraya satması nedeniyle sağladığı kazanç, gelir vergisine tabi olacak.

BEŞ YILLIK SÜRENİN HESABI
Yukarıda belirtilen 5 yıllık sürenin hesaplanmasında, iktisap (edinme) tarihi önem taşıyor. Edinme tarihi;
– Satın alınan gayrimenkullerde, “tapu tescil tarihi”,
– Kooperatif ortaklarında “gayrimenkulün tahsis tarihi”,
– İnşa edilen gayrimenkullerde, “yapı kullanma belgesinin alındığı tarih”,
– Arsa karşılığı daire alanlarda, inşaatın tamamlanıp “yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih”,
olmaktadır.

SATIŞ KAZANCINDA EDINME VE SATIŞ BEDELI FARKINA BAKILIR
Gayrimenkulün satış kazancının hesaplanmasında, edinme bedeli ile satış bedeli arasındaki fark esas alınır.  Ancak, hesaplama sırasında;

– Gayrimenkulün edinme bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, alındığı tarihten itibaren, Türkiye İstatistik Kurumu’nca ÜFE artış oranına göre yükseltilir.
– Yükseltilen değer, satış bedeli ile kıyaslanır (Uygulama örneği için 15 Mart 2012 tarihli Hürriyet’teki yazımıza bakılmasında yarar var).
– Aradaki farktan; satış sırasında ödenen vergi, harç ve giderler ile 8.800 TL “istisna” düşülür.
– Kalan kısım üzerinden, yüzde 15-35 arasında değişen tarifeye göre Gelir Vergisi ödenir.

MIRAS KALAN ARSAYI MÜTEAHHIDE VERMENIN AVANTAJI
Miras kalan ya da bağışlama yoluyla (ivazsız) edinilen arsayı, müteahhide kat karşılığı verenler, aldıkları daireleri ne zaman ve kaç liraya satarlarsa satsınlar, gelir vergisine tabi olmayacaklar.

Miras kalan eski binayı müteahhide verenler de bunun yıkılıp, yerine yeni bina yapılması sonucu edindikleri daire ve dükkanları sattıklarında, gelir vergisi ödemeyecekler.

HASILAT PAYLAŞIMININ VERGI AVANTAJI
Hasilat paylaşımı olayında arsa, üzerine yapılacak daire ve dükkanların satış hasılatının belli bir yüzdesi, örneğin hasılatın yüzde 50’si karşılığında müteahhide verilip, bir de sözleşme yapılıyor.

Bu olayda gerçek kişiye ait arsanın, hasılat paylaşımı ile değerlendirilmesinin, arsa sahibi açısından, KDV ve Gelir Vergisi yönüyle avantajları var.

1.KDV AVANTAJI:
İnşaat firmasının, daire ve dükkanları satarak hasılatın belli bir yüzdesini arsa sahibine vermesi, KDV’ye tabi değil.
Ancak arsa sahibinin arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürdüğü durumlarda, olay ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği için KDV’ye de tabi olacak.

2. GELİR VERGİSİ AVANTAJI:
a) Arsanın Miras ya da Bağış Yolu İle Edinilmiş Olması:
Arsanın müteahhide hasılat paylaşımı karşılığı verilmesi sonucu, elde edilen gelirler, gelir vergisine tabi değil.
Nedenine gelince bu olay, “arsa karşılığı inşaat gibi” kabul ediliyor. Maliye Bakanlığı miras veya diğer ivazsız (karşılıksız) yollardan edinilen arsanın, kat karşılığında müteahhide verilmesi sonucu elde edilecek gelirin, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulamayacağı görüşünde (Gelir İd.Bşk. 76 No.lu Gelir V. Sirküleri, 25 Mart 2011 tarih ve GVK.76/2011-2 sayılı).

b) Arsanın Satın Alma Yolu İle Edinilmiş Olması:
BEŞ YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARMA
Arsanın, satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazanç (hasılat payı ile arsanın satın alma bedeli arasındaki fark) “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi (Bkz.Gelir Vergisi Yasası, Mük. Md. 80/6).
Hasılat paylaşımı olayında da; arsanın iktisap (edinme) bedeli ile hasılattan alınan pay arasındaki fark “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulacak.

BEŞ YIL GEÇTİKTEN SONRA
Arsanın satın alma tarihinden itibaren beş yıl geçmişse, durum farklı olacak (arsa sahibinin, arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürmemesi koşuluyla,) alınan hasılat payının tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmayacak.

Vergi idaresi, kat karşılığı arsa verilmesi olayında, beş yıllık süre geçmiş olsa bile, yıl içinde birden fazla daire ya da arka arkaya en az bir daire satışını “ticari kazanç” olarak nitelendirebiliyor. Hasılat paylaşımı, bu riski de ortadan kaldırıyor.

KURUMLARIN AKTIFINDE KAYITLI GAYRIMENKULLERIN SATIŞINDA KDV
BİR anonim veya limited şirketin aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkulün, satışı yine “KDV’den müstesna” olacak.
Ancak “gayrimenkul ticareti yapan” kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları gayrimenkullerin teslimleri, “istisna” kapsamı dışında tutulacak.

ŞAHISLARIN GAYRİMENKUL SATIŞINDA KDV
Öteden beri olduğu gibi KDV’ye tabi olmayacak.
Buna göre; Gülseren Teyze’nin yıllar önce aldığı evini satışı, Turgut Bey’in dükkânını satışı, KDV’ye tabi olmayacak.

KIRA ALIP HIÇ VERGI ÖDEMEMENIN YÖNTEMI
Gayrimenkulünü kiraya verenler, “konut” ya da “işyeri” kira geliri elde ediyorlar.
2012 yılında, “konut kira geliri” elde edenlerin, yıllık beyan eşiği 3.000 TL olduğundan,
konut kiralarının tamamına yakın kısmı beyana tabi. İşyeri kira gelirinde ise, beyan eşiği 25 bin lira olduğu için, önemli bir kısmı beyana tabi değil.

Kira gelirlerini beyan edenler açısından, hangi durumlarda vergi ödenmediği, aşağıda açıklanmıştır.

KONUT KİRASINI BEYAN EDİP HİÇ VERGİ ÖDEMEMENİN YOLU
Gelir Vergisi Kanunu’nda yer alan “yasal haklar” var.
Bu haklardan yararlananlar, konut kira gelirini beyan ettikleri halde, “gerçek gider” yöntemini seçmek suretiyle hiç vergi ödemeyebilirler.

YENİ ALINAN EVİN YÜZDE 7’Sİ KADAR GİDER İNDİRİMİ
Kiraya verdikleri evi yeni almış olanlar (ikinci el ev alanlar dahil);
a) Evin satın alma bedelinin yüzde 5’ini, beş yıl süre ile kira gelirinden indirebilirler (GVK Md.74/4).
b) Evin satın alma bedelinin yüzde 2’sini “amortisman” olarak, kira gelirinden indirebilirler (GVK Md.74/6).
ÖRNEK: Sertaç Bey, 2012 yılında 400 bin liraya aldığı evi kiraya vermiştir. Yıllık kira geliri 24 bin liradır.
Bu durumda Sertaç Bey, kira geliri beyan ederken “gerçek gider” yöntemini seçmek suretiyle;
a) 400 bin TL X % 5 = 20 bin TL
b) 400 bin TL X % 2 = 8 bin TL (Amortisman)
Toplam: 28 bin TL’yi kira gelirinden indirip, hiç vergi ödemeyebilecek.
KİRAYA VERİLEN EV VEYA İŞYERİNİN ALIMI NEDENİYLE ÖDENEN BANKA KREDİ FAİZLERİ
Kira geliri elde edilen konut veya için banka kredisi kullanılmışsa, ödenen “kredi faizleri”, kira gelirinden indirilebiliyor (GVK Md.74/4).

ÖRNEK: Yunus Bey, kiraya verdiği gayrimenkulün alımı nedeniyle kullandığı banka kredisi için 2012 yılında 23 bin lira faiz ödemiştir.

Bu durumda Yunus Bey, 2012 yılında ödediği banka kredi faizini, 2012 yılı kira gelirinden indirebilecek.

KONUT KİRA GELİRİ ELDE EDENLERİN KİRADA OTURMALARI
Sahibi bulunduğu konutu kiraya verenlerin, bir başka konutta kirada oturmaları halinde, ödedikleri kirayı aldıkları kiradan indirmeleri mümkün olabiliyor (GVK Md.74/10).

Kira geliri kadının, kiracı oldukları konutun kira sözleşmesinin de kocasının adına olması, “aile birliğinde müşterek bir gider olması nedeniyle” kadının kira ödemesini indirmesine engel değil (Gelir İd. Bşk. İst. V.D.Bşk.’nın 13.7.2011 Tarih ve GVK-74-962 sayılı Özelgesi).

KİRADAN YAPILACAK DİĞER İNDİRİMLER
Kiraya verilen gayrimenkulün, kiraya veren tarafından ödenen; emlak vergisi, onarım gideri, bakım ve idame giderleri, belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları, sözleşmeye, yasaya veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar da “gerçek gider” olarak indirilebilecek.

Tekrar belirtelim, yukarıdaki giderlerin indirilebilmesi için beyanname verilirken, “gerçek gider” yönteminin tercih edilmesi gerekiyor. Daha önce “götürü gider” yöntemini seçenler, iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemini uygulayamazlar.

Emekli aylığı ve ücret geliri
KİRA geliri elde edenin SSK (4/a), Bağ-Kur (4/b) veya TC Emekli Sandığı’ndan (4/c), emekli aylığı alması halinde, kira gelirini beyan ederken, emekli aylığı gelirini de beyan etmesine gerek yok.

Kira geliri olanların, ayrıca tek işverenden alınmış ve tek işveren tarafından vergilendirilmiş ücret gelirinin de olması halinde, tutarı ne olursa olsun ücret gelirleri beyan edilmeyecek.

GURBETÇİNİN İŞYERİ KİRASINA BEYAN DA YOK VERGİ DE
Yurt dışında yerleşik olan vatandaşlarımız, Türkiye’de elde ettikleri stopaja (vergi kesintisine) tabi tutulmuş işyeri kira gelirlerini, tutarı ne olursa olsun Türkiye’de beyan etmeyecek.

Örnek: Almanya’da yerleşik olan Mahmut Bey, Türkiye’deki iki mağazasından, yılda toplam 900 bin TL kira tahsil etmiştir.
Bu durumda, Mahmut Bey, 900 bin TL işyeri kira geliri nedeniyle Türkiye’de beyanname vermeyecek.

KONUT DA IŞYERI OLUR MU?
Konutunu, bir şirkete ya da şahsa, “büro” olarak kiraya verenler, “işyeri kirası” elde etmiş sayılıyorlar. Bu durumda, yıllık kira tutarı 2012’de 25 bin lirayı aşmıyorsa gelir vergisi beyannamesi verilmeyecek.

İŞYERLERINDE BEYAN SINIRI
– 2012 yılında stopaja (yüzde 20 vergi kesintisine) tabi tutulan işyeri kira gelirlerinin brüt (stopaj öncesi) tutarı 25 bin TL’yi aşmayanlar, beyanname vermeyecekler.
– 25 bin lirayı aşanlar ise, tamamını beyan edecekler.

HEM İŞYERİ HEM KONUT KİRASI
2012 yılı konut kirasının, istisna tutarını (3.000 TL’yi) aşan kısmı ile işyeri kirasının brüt tutarı, 25 bin lirayı aşıyorsa hem konut hem de işyeri kiraları beyan edilecek.

Toplam kira, 25 bin lirayı aşmıyorsa, sadece konut kira gelirleri beyan edilecek.

Şükrü Kızılot
Hürriyet