İçeriğe geçmek için "Enter"a basın

Arsa Karşılığı Karşılıklı Teslimlerde KDV Farkı Olmamalıdır

İşletmelerin sahip oldukları arsaları, arsa karşılığı inşaat işi sözleşmeleri ile müteahhitlerin inşaat yapımına bırakıldığı, bunun karşılığında da inşa edilen yapının belli bir kısmının müteahhitler tarafından arsa sahibi işletmeye bırakıldığı uygulamaya yabancı olan yoktur.

Sözü edilen bu uygulama ile arsa sahibi işletme, müteahhidin inşaat yapımına bıraktığı arsası karşılığında bir işyeri ya da konut sahibi olurken, müteahhit de inşaat yapması için gerekli olan sermayesinin büyük bir bölümünü daha baştan arsa için harcamaktan kurtulmaktadır.

Böylelikle hem arsa sahibi işletme ve hemde müteahhit taraf kazançlı çıkmaktadır.

İnşaat işinin tamamlanmasından sonra ise, arsa sahibi işletme için inşaat karşılığında müteahhide verilen arsa için, müteahhit tarafından da arsa sahibi işletmeye arsa karşılığında verilen kısımlar için karşılıklı fatura düzenlenmesi zorunluluğu doğmaktadır.

Müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilecek yerlerin bir işyeri olması veya net kullanım alanı 150 m2’nin üstünde konut olması durumunda, karşılıklı teslimler için kesilecek faturalarda uygulanacak KDV oranı % 18 olacağından tutarlar birbirine eşitleneceği için taraflar açısından bir sorun yoktur.

Ancak müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilecek yerlerin net kullanım alanı 150 m2’nin altında konut olması durumunda, bu konutların tesliminde hesaplanacak KDV oranı % 1 olacağından, aradaki % 17 oranı kadar bir KDV ve bunun doğal sonucu olarak da cari hesap farkı oluşacaktır.

Aynı tutara uygulanan KDV oranının farklı olması sebebiyle oluşan ve daha önce de öngörülmeyen bu fark, bazen işin bitiminde bile taraflar arasında ciddi anlaşmazlıkların doğmasına sebep olabilmektedir.

Burada, bu işlemler için fatura kesilmesine ve KDV hesaplanmasına gerek olmadığına ilişkin bazı Danıştay kararlarının da mevcut olduğunu ve esasında şahsi düşüncemizin de bu yönde olduğunu söylemek isteriz.Belki başka bir yazıda konunun bu yönünü de ele alabiliriz.

Neyse konuyu fazla dağıtmadan devam edelim.  

30 seri no’lu KDV tebliğde açıklanan, Maliye idaresinin teslime konu olan şeyi bir eser (işyeri ya da konut) olarak gördüğü yaklaşım, yakın zamanda yayımlanan 60 seri no’lu KDV sirkülerde de aynen korunmuştur.

Maliye idaresinin konuya olan yaklaşımı belirtildiği gibi olmakla birlikte, konunun çözülmesi için öncelikli olarak müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen şeyin esasında ne olduğuna karar verilmesi gerekir.

Başka bir anlatımla müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen şeyi, bir eser (işyeri ya da konut) olarak mı, yoksa arsa sahibine verilen bir inşaat hizmeti olarak mı görmek gerekir.

Söz konusu tebliğ ve sirkülerde açıklanan Maliye idaresinin yaklaşımına paralel olarak, fatura konusunu eser teslimi olarak görenler açısından sorun devam edecektir.

Ancak bu şeyi, bir eser (işyeri ya da konut) değil, bir inşaat hizmeti olarak görenler açısından ise sorun çözülecektir.
Bize göre doğru olan da budur.

Böylelikle müteahhit ile arsa sahibi tarafından karşılıklı olarak kesilecek fatura tutarları ile KDV oranları birbirlerine eşitlenecek ve taraflar arasında bir cari hesap farkı oluşmayacaktır.

Buna itiraz edenler olabilir.

Olaya şu pencereden bakmak konuyu daha anlaşılır kılacak ve belki itiraz edenlerin sayısını azaltacaktır.
Şöyle ki;

Müteahhit ile arsa sahibi işletme arasında, arsa karşılığı inşaat sözleşmesi değilde bir inşaat yapım sözleşmesi yapılmış olsun.
Bu durumda, müteahhit tarafından bu sözleşme karşılığında yapılan inşaat işleri için arsa sahibine kesilecek faturaların konusu bir inşaat hizmeti mi, yoksa bir eser teslimi mi olacaktır.

Elbette ki bu faturaların konusu bir inşaat hizmeti olacak ve bu faturalarda gösterilecek KDV oranı da % 18 olacaktır.
Kimse bu işte yapının cinsi ve satılması halinde hesaplanacak KDV oranının ne olduğu ile ilgilenmeyecektir.

Herkesin aynı fikirde olduğunda bir şüphe yok.

Şimdi bu iki uygulama arasında sözleşmenin adı dışında bir fark olduğunu kim söyleyebilir.

Öyleyse müteahhit tarafından teslim edilen şey, birinde niye eser, diğerinde niye inşaat hizmeti olsun. Ve niye taraflar arasında bir KDV farkı ve bir cari hesap farkı oluşsun.

Sevgi ve Saygılarla,
Sami Okutan
S.M.Mali Müşavir
Baş Denetçi
sami.okutan_01@mynet.com