İçeriğe geçmek için "Enter"a basın

Gayrimenkulünüzü Satarken Dikkat!..

Evinizi satarken perişan olabilirsiniz. AMAN dikkat!.. Bu yazıyı dikkatle okuyun. Hatta hafızanıza güvenmeyip, kesip saklayın.Gayrimenkulünüzü satmadan bu yazıyı mutlaka okuyun OKUMAZSANIZ, ileride başınız ağrıyabilir. Hem de öyle ağrıyabilir ki hiçbir ilaç fayda etmez.

OLAY NE?

Olay, 2010 yılı bina ve arsa metrekare birim değerleri fazlasıyla artmış.Vatandaş,  2010 yılı emlak vergisine esas değer takdirinden şikayetçi.

Olay tek başına emlak vergisini ilgilendirmiyor.Evini satacak olanları da yüzde 35’i bulan gelir vergisi yönüyle ilgilendiriyor.

Evini, dükkanını, mağazasını ya da arsasını, 2010 yılında satacak olanlar, tapu işlemleri sırasında, gayrimenkulün değerini 2010 yılı için belirlenen emlak vergisi asgari değerinin altında beyan edemiyorlar.

Örneğin, 2008 yılında 120 bin liraya aldıkları evin, 2010 yılı emlak vergisi asgari değeri 300 bin lira ise, satış yaparken gerçekte 150 bin liraya sattıkları bu evi, asgari 300 bin lira göstermek zorundalar.

Böyle olunca, evi 5 yıl içinde sattıkları için “değer artışı kazancı” elde etmiş sayılacaklar ve yüklü bir gelir vergisi ödeyecekler.

Özetle olay ciddi..

ÇÖZÜM NE?

Halk arasında sık sık kullanılan “Demokraside çözüm yolu tükenmez” sözünde olduğu gibi, bu konuda da çözüm var.

Maliye Bakanlığı’nın yıllar önce Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne gönderdiği bir özelge (idari görüş) var. Buna göre;

“.. gerçek satış bedelinin, emlak vergisi değerinden düşük olması durumunda, ilgililerin       (satıcıların) talebi üzerine, gerçek satış bedelinin tapu senedinde ayrıca gösterilmesi mümkün bulunmaktadır (Maliye Bakanlığı Özelgesi, 24 Şubat 1999 tarih ve 6604 sayılı).”

Yukarıdaki özelgeden de fark edileceği üzere, 2010 ya da izleyen yıllarda gayrimenkulünü satacak olanların, “değer artışı kazancı” yönünden sorun yaşamamaları için, emlak vergisi değeri satış bedelinin üzerinde ise, tapu senedine gerçek satış bedelini yazdırmalarında yarar var.

Aksi halde hiç elde etmedikleri bir kazancı elde etmiş gibi gözükürler ve ciddi tutarda vergi ve ceza ile karşılaşabilirler.

Sözü uzatmadan olayı iki basit örnekle anlatalım.

OYA TEYZE’NİN EVİ
Oya Teyze, Ocak 2007’de 150 bin liraya aldığı evi Nisan 2010’da, 200 bin liraya satmak için Nuri Bey ile anlaşıyor. Alıcı ile tapuya gidiyorlar. Tapu memuru evin “Emlak vergisi asgari değerini” araştırıyor ve 350 bin lira olduğunu öğreniyor.
Oya Teyze ile Nuri Bey’e;
“Bu evin, tapu harcına esas alım-satım değeri 350 bin liradan aşağı olamaz”
diyor ve her iki taraf da 350 bin lira üzerinden, ayrı ayrı binde 16.5 tapu harcı ödüyorlar. Tapu işlemleri bitiyor, Nuri Bey, Oya Teyze’ye 200 bin lirayı ödüyor ve “Hayırlı olsun” diye el sıkışıp ayrılıyorlar.

HAYRİ BEY’İN ARSASI
Hayri Bey, 2009 yılında İstanbul’da 1 milyon liraya aldığı 800 m2 arsayı, Nisan 2010’da 1 milyon 200 bin liraya satmak için Ekrem Bey ile anlaşıyor. Alıcı ile tapu işlemleri için gittiklerinde, tapudaki görevli memur;
“Bu arsanın 2010 yılı emlak vergisi m2 birim değeri 4 bin lira olarak belirlenmiş. O nedenle, tapu harcına esas satış bedelini 3 milyon 200 bin liradan aşağı gösteremezsiniz”
diyor. Alıcı ve satıcı, başka bir çözüm yolu olmadığını öğrenince, “Ne yapalım, tapu harcını 33’er bin lira fazla ödeyeceğiz demek ki” diyerek, tapu işlemlerini arsanın satış bedelini 3 milyon 200 bin lira göstererek yapıyor, harcı da bu değer üzerinden ödüyorlar.

BEKLENMEDİK SÜRPRİZ
Buraya kadar tamam. Oya Teyze ve Hayri Bey, bir miktar fazla tapu harcı ödeyip, gayrimenkullerini sattılar.
Ancak, olay bitmedi asıl film bundan sonra başlıyor!
Hasan Pulur’un ünlü fıkrasında olduğu gibi, asma kabakçı arkadan geliyor.
Oya Teyze, 150 bin liraya aldığı evi 350 bin liraya,
Hayri Bey, 1 milyon liraya aldığı arsayı, 3.2 milyon liraya,
satmış gözüküyor.
Yürürlükteki Gelir Vergisi Kanunu’na göre; gayrimenkullerin, iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi (Bkz. GVK Mükerrer Madde 80/6).
Böyle olunca Oya Teyze’ye yaklaşık 200 bin, Hayri Bey’e de 2.2 milyon liraya yakın kazanç çıkıyor. Bu kazancın yüzde 35’i civarında gelir vergisi ödemesi gerekiyor.
Bu olayda kazanç hesaplanırken, alış bedeli aylar itibariyle ÜFE’ye göre yükseltiliyor ve 7.700 TL’de istisna uygulanıyor.

ÇÖZÜM YOLU
Tapuda satış işlemi yapılırken, gerçek satış bedelinin tapu senedine yazdırılması yani Oya Teyze’nin 200 bin lirayı, Hayri Bey’in 1.2 milyon lira gerçek satış bedelini tapu senedine yazdırmaları mümkün. “Bu da nereden çıktı?” diyenler için açıklayalım; Maliye Bakanlığı, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bir yazı gönderdi ve gerçek satış bedelinin tapu harcına esas değerin altında olması durumunda, satıcının talebi halinde gerçek satış bedelinin tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin mümkün olduğunu belirtti (MB Özelgesi 24 Şubat 1999 Tarih ve 6604 sayılı).
Bu kadar önemli bir konu, kanunda yazmıyor, hiç değilse bir genel tebliğ ile de açıklansa daha iyi olurdu.

Şükrü KIZILOT