İçeriğe geçmek için "Enter"a basın

Gayrimenkul satışında emlak değeri etkisi

Belediyelerin 2010 yılı için arsa metrekare değerlerinde kimi yerde yüzde 100, kimi yerde yüzde 10 binleri bile bulan inanılmaz oranlarda zam yapması hepimizi şoke etmişti.

Sonuçta, evi olan herkesin gerçekte arsası da var demektir. Nedeni basit. Çünkü evinizin emlak vergisi asgari değeri hesaplanırken, evinize isabet eden arsa payının değeri de buna ekleniyor. Yani; arsa değerindeki artış ev sahiplerini de yakından ilgilendiriyor.

Normalde evlerin bina vergisi, arsaların da arsa vergisi 2010’da yüzde 1.1 oranında artacaktı. Bunun gerekçesi ise bina ve arsaların emlak vergisine esas değerinin her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar arttırılıyor olmasıdır. Yeniden değerleme oranı ise yüzde 2.2 düzeyindeydi. Ama ne yazık ki, 2010’da değerler yeniden belirlendi ve birçoğumuzun cebini yakından ilgilendiren bu sarsıcı durum ortaya çıktı. Yapılan astronomik artışlar, ev sahiplerinin yanı sıra müteahhitleri de olumsuz etkiledi.

Görünen o ki, bu durum müteahhitlere ve vatandaşa yeni bir “vergi şoku” yaşatabilecek özellikler gösteriyor.

İşte basit birkaç örnekle durumun analizi.
Örneğin (X) İnşaat Firması ya da vatandaş Mehmet Bey, 400 bin liraya sattığı dairenin, tapu işlemlerini yaparken tapudaki görevli memur tarafından “Emlak vergisi asgari değeri 600 bin lira, bu değer üzerinden işlem yapacaksınız” diye uyarılırsa, gayrimenkulün tapu harcına esas değerini 600 bin lira göstermek zorunda kalacaktır. Ve binde 16.5 harcı da bu değer üzerinden ödeyecektir.

Ancak aradan yıllar geçse de, yapılacak bir vergi incelemesinde, “Sen 600 bin liraya sattığın evi 400 bin TL göstermişsin” denilirse örneğimize konu olan kişilerden, 200 bin liranın vergisinin istenmemesi için hiçbir gerekçe
olamaz. Ve üstelik bu durum, inşaat firması açısından, hem gelir ve kurumlar vergisi hem de KDV farkı çıkmasının yanı sıra vergilerin bir katı vergi ziyaı cezası kesilmesine neden olabilecek bir uygulamadır.

Vatandaşın sattığı daire açısından “değer artışı kazancı” sayılan bu uygulamayı, bir başka açıdan da örneklendirmek mümkün.

Ali Bey’in, Ocak 2007’de 150 bin liraya aldığı evi, Nisan 2010’da, 200 bin liraya satmak için Ahmet Bey ile anlaştığını düşünelim. Tapuda satış aşamasındayken, tapu memuru evin “emlak vergisi asgari değerini” araştırıyor ve 350 bin lira olduğunu öğreniyor ve taraflara sözü şu oluyor: “Bu evin, tapu harcına esas alım-satımdeğeri 350 bin liradan aşağı olamaz.” Sonuçta iki taraf da 350 bin lira üzerinden, ayrı ayrı binde 16.5 tapu harcı ödüyorlar. Oysa olay asıl bundan sonra başlıyor!

Sonuçta Ali Bey, 150 bin liraya aldığı evi 350 bin liraya satmış gözüküyor.

Yürürlükteki Gelir Vergisi Kanunu’na göre; gayrimenkullerin, iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi. Böyle olunca Ali Bey’e yaklaşık 200 bin liraya yakın kazanç çıkıyor. Yani Ali Bey’in, bu kazancın yüzde 35’i civarında gelir vergisi ödemesi gerekiyor. Bu olayda kazanç hesaplanırken, alış bedeli aylar itibarıyla ÜFE’ye göre yükseltiliyor ve 7.700 TL de istisna uygulanıyor.

Şimdi böyle bir sürpriz ile karşılaşmamak için yapılacak en önemli şeye dikkat çekelim.

Ali Bey isterse, tapuda satış işlemi yapılırken, gerçek satış bedeli olan 200 bin TL’yi tapu senedine yazdırabilir. Sakın şaşırmayın, bu tamamen mevzuata uygun. Maliye Bakanlığı’nın, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne gönderdiği 24 Şubat 1999 tarihli 6604 sayılı özelgede durum açıklanmış: “Gerçek satış bedelinin tapu harcına esas değerin altında olması durumunda, satıcının talebi halinde gerçek satış bedelinin tapu senedinde ayrıca gösterilmesi mümkündür.”

Tabii ki, bu hukuktan emlak sahibi milyonlarca kişinin haberdar olması beklenemez. Bu nedenle Maliye Bakanlığı’na önemli bir görev düşüyor. Sonuç olarak; konuya ilişkin Genel Tebliğ bir an önce hazırlanarak Resmi Gazete’de yayımlanmalıdır.

Yahya Arıkan
İSMMMO Başkanı