Kira beyanında nelere dikkat etmeli?

Mart'ta 2009 geliri beyan edilecek.Beyanda banka işlemleri önemli.
Daire ya da işyeri olarak kira geliri olanlar ne yapmalı?
Kira geliri beyan etmemenin cezası ne kadar ve kira gelirinden neler düşülebilir?
İşte örnek tablo:

Kiralar bankadan yatıyor

Maliye Bakanlığına verilen yetkiye istinaden, konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenler ile işyerlerinde işyerini kiraya verenlerde miktar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin 01/11/2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmişti. Özellikle kira geliri elde edenlerin tespit ve takibi için getirilen bu uygulamanın olumlu katkılarının bu yıl görülmesi bekleniyor.

Söz konusu bankadan yatırılma zorunluluğuna uymayanlara kesilecek ceza, özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işleme konu tutarın % 5’idir.

***

Kiralar beyan edilecek

Her yıl olduğu gibi, bu yıl da mart ayında bir önceki yıl elde edilen gelirlerin beyan edilmesi gerekiyor. Ancak, bu kez 2009 yılı gelirleri beyan edilirken bankalardan yapılan ödemelere dikkat edilmesi gerekiyor.

Ayrıca, Maliye Bakanlığı gerek site yöneticiliklerine ve gerekse de elektrik, su, telefon ve gaz aboneliklerinden hareket ederek kira geliri elde edenleri tespit etmeye çalışıyor.

Yani bankadan yatan kiralar mutlaka Maliye’ye bildirilmeli. Bu nedenle, kira geliri elde edenlerin ilerde mağdur olmamak için bu yazıyı dikkatle okumalarını tavsiye ediyoruz.

***

Kimler Beyanname verecek

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Tahsil edilemeyen kiralar için beyana gerek yoktur. Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. 2009 yılında kira geliri elde edenlerden;

* Tahsil ettiği konut kira geliri 2.600 TL’yi aşanlar,

* 2009 yılı içinde işyeri kira geliri elde eden ve bu gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, 2009 işyeri kira gelirleri 22.000 TL’yi aşanlar,

* 2009 yılı içinde hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerden, konut kira gelirinin 2.600 TL’yi aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri toplamı 22.000 TL’yi aşanlar,

* Konut dışındaki gayrimenkulünü (büro, dükkân, mağaza ya da depo gibi) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsis edenler,

* Konutlarını oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki kişilere kullanımları için bedelsiz olarak tahsis edenler,

* İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergiye tabi olan mükelleflere veya yabancı elçiliklere) kiralayanlar,

* Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler,

Yıllık gelir vergisi beyannamesini vermeleri gerekmektedir.

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.

***

Geçmiş yıl kiraların 2009’da tahsili

Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2006, 2007 ve 2008 yılları kira gelirleri topluca 2009 yılında tahsil edilirse, 2009 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.

***

Gelecek yıl kiralarının peşin tahsili

Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir. Örneğin; 2009, 2010 ve 2011 yılları kira gelirleri topluca 2009 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.

Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Beyanname, geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır.

Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyım tarafından imzalanır.

Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

***

Emsal kira nedir?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre;

* Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,

* Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması, hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.

Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, saptanmış kira bedeli veya kira takdiri/tespiti yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur.

Örneğin Ahmet bey, emlak vergisi değeri 100.000 Türk Lirası olan bir apartman dairesini arkadaşına bedelsiz olarak kiralamıştır.

Bu durumda, Ahmet bey, zor durumda olan bir arkadaşına tahsis ettiği ve kira geliri elde etmediği bu dairesinden dolayı, emsal kira bedeli hesaplaması ve buna göre bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir. Emsal Kira Bedeli: 100.000 x % 5 = 5.000 Türk Lirası olacaktır.

Emsal kira bedeli aşağıdaki hallerde uygulanmayacaktır;

a- Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

b- Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz),

c- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması.

***

Kira Gelirinin Beyanı

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

* Bir takvim yılı içinde elde ettiği mesken kira geliri, istisna tutarını (2009 yılı için 2.600 Türk Lirasını) aşanlar,

* İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2009 yılı için 22.000 Türk Lirasını) aşanlar,

(Beyanname verme sınırı olan 22.000 Türk Lirasının aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.)

Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2009 yılı için 1.070 TL) aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir.

***

Süre 25 Mart’ta sona eriyor

1 Ocak 2009-31 Aralık 2009 döneminde elde edilen kira geliri, istisna ve beyan sınırını aşan mükelleflerin yıllık gelir vergisi beyannamesinin 25 Mart’a kadar, mükellefin ikametgáhının bulunduğu vergi dairesine bildirilmesi gereklidir. Yıllık gelir vergisi beyannamesi üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz olmak üzere iki taksitte ödenebilmektedir.

Ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorunda. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilecek.

Sadece kira geliri elde eden 60 yaş üzeri mükellefler ile özürlü mükelleflerden yaşlılığı, sakatlığı veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gelemeyecek durumda olanlar Alo Maliye 189 numaralı telefona ismini ve adresini bildirmeleri halinde adreslerine gidilerek beyannameleri alınarak işlemleri yapılacaktır.

Beyanname verme döneminde vergi dairelerinde hizmet veren Danışma Bürolarına, Vergi İletişim Merkezi (VİMER) 444 0 189 telefon hattına başvurabilirsiniz.

***

2600 TL istisna var

Beyanname vermek zorunda olanların kira gelirinin, 2.600 TL’si Gelir Vergisi’nden istisnadır. Birden fazla konuttan kira geliri elde edenlerde, 2.600 TL’lik istisna, kira gelirlerinin toplamından indirilir. Yani, her konut için ayrı ayrı 2600 TL istisna söz konusu değildir.

Bir konuta birden fazla kişi ortak olduğunda, 2.600 TL’lik istisna her bir kişi ayrı ayrı uygulanır. Örneğin, karı ve kocanın ayrı ayrı kira gelirinin olması veya kira alınan gayrimenkule ortak olmaları halinde bu orandan ayrı ayrı yararlanabilecektir.

Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmesi halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmesi halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Kiralar, tahsil edilen tutarlar üzerinden beyan edilecek. Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2.600 TL istisnadan yararlanılamayacaktır.

Yine konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmayacaktır.

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 2.600 Türk Liralık istisnadan yararlanamazlar.

***

İşyerlerinde istisna yok

İşyeri olarak kiralanan yerlerde, kiracıların kira bedelinden yüzde 20 stopaj kesintisi yapmaları gerekmektedir. İstisna uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. Yani, işyeri kiralamasında, konutta olduğu gibi ki gibi 2.600 TL istisna olmayıp yüzde 25 götürü gider hakkı var. Gayrimenkulünü işyeri olarak kiraya verenlerin, kira gelirleri yılda 22.000 TL’yi aşmıyorsa beyanname vermeyeceklerdir.

***

Kira gelirini beyan etmemenin cezası

Ayrıca, beyan edilmesi gereken kira gelirinin bildirilmemesi halinde, mükellef adına iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesilir ve gelir takdir komisyonunca takdir edilecektir.

Takdir edilen gelir üzerinden, gelir vergisi ile vergi ziyaı cezası hesaplanacaktır.

***

Kira Gelirinin Tespitinde İndirilecek Giderler

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

*Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

* Gerçek Gider Yöntemi

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, brüt kira geliri tutarından aşağıdaki giderlerin gerçek tutarları indirilebilir:

a) Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen, aydınlatma, ısıtma, su ve kanalizasyon giderleri,

b) Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

c) Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

d) Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2005 yılından önce iktisap edilen gayrimenkuller için indirimden yararlanılması mümkün değildir.),

e) Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

f) Amortismanlar,

g) Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

h) Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

ı) Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (Yurt dışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşlarının yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç),

i) Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar brüt kira tutarından indirilir.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere gayrisafi irat tutarından indirebilirler. Mükellefler, safi iradın tespit edilmesinde gerçek gider usulü ya da götürü gider usulünden herhangi birini seçmekte serbesttirler. Ancak götürü gider yöntemini seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Kira geliri elde eden mükellefler, GVK’nun 89. maddesinde yer alan bağış ve yardımlar ile harcamalarının tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirebileceklerdir. Bunlar Şahıs ve Bireysel Emeklilik Sigorta Primleri; Eğitim ve Sağlık Harcamaları; Okul, Yurt ve Sağlık Tesisleri İçin Yapılan Bağış ve Yardımlar, Doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar, Türkiye Kızılay Derneğine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar ile Diğer bazı Bağış ve Yardımlardır.

ÖRNEK 1:

Mehmet bey, 2009 takvim yılında 12.000 TL işyeri kira geliri, 75.000 TL mevduat faizi ve konut olarak kiraya verdiği dairesinden 2.400 TL kira geliri elde etmiştir.

*Tevkif yoluyla vergilendirilen mevduat faizi geliri, tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir.

* Konut kira gelirinden 2.600 TL’lik istisna düşülecek olup, kalan tutar beyan edilecektir. Örnekte, istisna haddinin altında konut kira geliri elde edildiğinden beyan edilmeyecektir.

*Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri, 22.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir.

ÖRNEK 2:

Hasan Bey, 2009 yılında dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 24.000 TL kira geliri elde etmiştir.

Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı: 24.000 TL

Vergiden İstisna Tutar: 2.600 TL

Kalan (24.000 – 2.600): 21.400 TL

%25 Götürü Gider (21.400 x %25) 5.350 TL

Vergiye Tabi Gelir (21.400 – 5.350) 16.050 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi (8700 * %15=1305)+ ((16.050-8700=7350)*%20)=1470=) 2.775 TL olacak.

Örnekteki Hasan beyin Ödenecek Gelir Vergisi 2.775 TL

Hesaplanan gelir vergisi, vergiye tabi gelire (matraha) 2009 takvim yılı gelirleri için uygulanacak vergi tarifesinde yer alan aşağıda belirtilen oranların uygulanması ile bulunacaktır.

8.700 TL'ye kadar % 15

22.000 TL'nin 8.700 TL'si için 1.305 TL, fazlası % 20

50.000 TL'nin 22.000 TL'si için 3.965 TL, fazlası % 27

50.000 TL'den fazlasının 50.000 TL'si için 11.525 TL, fazlası % 35

Resul KURT