Share

Gayrimenkul Satışında Maliyeden Uyarı

31 Ağustos 2010 Yazan MuhasebeBilgisiCOM

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın vergi sorumluluğun konusunda hazırladığı broşürde “gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel sorumluluklar”  hakkında, gayrimenkul alım satımında bulunan mükellefler, gayrimenkul alım-satım bedellerini tapuda gerçek değerleri üzerinden beyan etmeleri konusunda bir kez daha uyarılmış oldu.

 Alım – Satım bedelinin tapuda düşük gösterilerek değer artış kazancının eksik beyan edilmesi mal sahiplerini zora sokacak. Tapuda gösterilen alım – satım değer düşüklüğünün idarece tespit edilmesi halinde, eksik beyan edilen vergi ve vergi ziyaı cezasının idare tarafından tarh edilerek, gecikme faiziyle tahsil edileceğine özellikle dikkat çekilmektedir.

 EV SAHİPLERİ DİKKATLİ OLMALI!

Gayrimenkul sahibi olanların dikkat etmeleri gereken en önemli noktaların başında tapu alım –satımı arasındaki geçen süre ve değer artış oranlarıdır.

Alınan evi 5 yıl içerisinde elinden çıkaran kişinin gelir vergisi ödemesi gerekiyor.

Vatandaş, satın aldığı gayrimenkulü 5 yıl içinde elden çıkarması halinde, oluşan değer artış kazancını beyan ederek, elde ettiği artış için gelir vergisi ödemesi gerekiyor. Bu konuda yeterli bilgiye sahip olmayan veya bilenler tarafından uyarılmayan, ya da bildiği halde beyanda bulunmayı unutan birçok vatandaş, vergi cezasıyla karşı karşıya kalmaktadır.

Satın alınana bir gayrimenkulün (evin) yıl içindeki artış değeri, istisna tutarından fazla değilse, kişi zaten vergi ödemiyor.

Vergiden istisna olan tutar, 2010 yılı için alım-satım bedeli arasındaki farkın 7 bin 700 Türk Lirası vergiden istisna tutulmaktadır.

Alım satım esnasında oluşan değer artış kazancının oluşturan “safi miktar”, istisna sınırını aştığı takdirde, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayında beyan edilmesi gerekmektedir. Yıllık beyanname döneminde beyan edilerek hesaplanan gelir vergisi tutarı ise aynı yılın Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenmektedir.

SÜRENİN HESAPLANMASI 

Alım – Satım yapılan gayrimenkulün 5 yılı doldurup doldurmadığının hesabı neye göre yapılmaktadır?

Yapılan düzenlemeye göre, alımı gerçekleştirilen gayrimenkul 2007 yılından önce alınmış ise, bu gayrimenkulün satılması durumunda vergilendirme için aranan süre önceki durumdaki 4 yıllık süre dikkate alınarak işlem yapılıyor. Ancak 2007 yılından sonra alınan tapuların elden çıkartılmasında aranan süre ise 5 yıl olarak uygulanmaktadır. Buna göre, 2007 yılından önce alınanlarda 4 yıl, 2007’den sonra alınan tapularda ise süre 5 yıl olarak hesaplanıyor. 2007’den sonra alınmış olan evin en fazla 5 yıldan uzun süre elde tutulduktan sonraki zamanda satılması durumunda gelir vergisi ödenmesi gerekmiyor.

EŞ VEYA ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKULLERİN DURUMU

Düzenleme ile yeniden gündeme alınan bir diğer husus ise eşe ve çocuğa alınana gayrimenkullerin vergilendirilmesi.

Gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması durumunda ödemenin kim tarafından yapılmış olduğu önem arz ediyor. Bu durumda alınana gayrimenkullerdeki ödeme bedeli şayet aile reisi tarafından yapılmış ise “ivazsız” (yani bağışlanma yolu ile veya herhangi bir şekilde karşılıksız olarak elde edilen edinimler; mal ve haklar) kabul edilmektedir. kanunen bu işlemde karşılıksız intikal söz konusu olduğundan vergilendirme söz konusu olmaktadır. Buradaki tek farklılık; bu durumda olanlar, gelir vergisi kapsamına değil, veraset ve intikal vergisi kapsamına girdiğinden değer üzerinden hesaplanan veraset ve intikal vergisi ödemek zorundadır. Bu işlemlerin haricinde bu işi daimi olarak yapanlar ise, yukarıda sayılanların tamamen dışında (değer artış kazancı haricinde) değerlendirilerek “ticari kazanç” kapsamında vergilendirilmektedir.

DEĞER ARTIŞLARDA HESAPLAMA ÖRNEĞİ

Yukarıda sıralanana 4 yıllık ve 5 yıllık zaman dilimleri içerisinde satılan gayrimenkullerin “Değer Artış Kazancı” kapsamında uygulanacak hesaplamalar şu şekilde değerlendirilecektir.

 Gayrimenkullerin vergilendirmesinde esas alınan “safi kazanç” denilen değer artış kazancının hesaplanması; “Mal ve Hakların Maliyet Bedeli” hesaplanırken, elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ile “Ödenen Vergi ve Harçların” çıkarılması yolu izlenerek hesaplanmaktadır.

Örneğin; 2006 yılının Mayıs ayında alınmış olan bir evin alış değeri 100 Bin TL. ev sahibi bu evi 2010 yılı Ağustos ayında 400 Bin TL’ye satmış olsa ödeyeceği gelir vergisi “0” dır. Kanunen iktisap tarihi 4 yılı geçtiği için elde edilmiş olan kazanç Gelir vergisi kapsamına girmemektedir. Bu nedenle de gelir vergisine tabi değildir. Çünkü verginin hesaplanmasında kullanılan “Gayrimenkullerin İktisap Bedelinin Tespiti” burada işlemiyor. İktisap tarihi üzerinden 4 yıl geçmiş olduğu için.

 Bir başka örneklemede ise, 2009 yılının Ocak ayında 300 Bin TL’ye satın alınmış olan bir gayrimenkul 2010 yılının Temmuz ayında 400 Bin TL’ye satılmış olsa;

“Gayrimenkullerin İktisap Bedelinin Tespiti”nde üretici fiyat endeksi dikkate alınarak hesaplanacağı için, ortaya çıkacak olan rakam üzerinden ödenecek vergi tutarı da o yılın Gelir Vergisi tarifesine göre belirlenecektir.

Evin alınışı esnasında yapılan giderler; tapu işlemleri için 6 bin 600 lira harç ve 8 bin lira emlakçıya komisyon bedeli ödemede bulunmuş olsun.

2008 yılının son ayı Aralık’ta ÜFE endeksi 156,29.  2010 yılı Haziran ayında ÜFE endeksi 173,73 olarak gerçekleşmiştir.

Endeksleme oranı: 173,73/156,29 = yüzde 11,1

Evin satış anındaki endekslenmiş maliyet bedeli: 300.000 TL (300.000 TL x 0,111) = 333.300 TL. olur.

Maliyet bedeli ve diğer giderler toplamı: (333.300 + 6.600+ 8.000)= 347.900 TL

Değer artışı kazanç tutarı: 400.000 TL –  347.900 TL = 52.100 TL

Vergi Matrahı: 52.100 TL –  7.700 TL (2010 yılı için istisna tutarı) = 44.400 TL olacaktır.

Ödenecek vergi bu matrah (44.400 TL) üzerinden hesaplanacaktır.

Mustafa BAYGIN
SMMM, Emlak Müşaviri
muhasebenet.net
 


Yorum Yapın